Arrendar uma fazenda não impede a venda, mas impõe riscos ao negócio: entenda as regras em 2026

Em 19 de junho de 2026, proprietários de terras rurais e investidores no agronegócio enfrentam um dilema crescente: como vender uma fazenda arrendada sem enfrentar problemas jurídicos ou prejuízos financeiros. A resposta, ancorada no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e no Decreto nº 59.566/1966, é clara: o arrendamento não impede a venda do imóvel. No entanto, a operação exige cuidados específicos para evitar que o negócio seja contestado.

O que diz a lei sobre a venda de terras arrendadas?

Segundo a legislação, o proprietário mantém o direito de alienar a propriedade, mas a transação não pode desconsiderar o arrendatário. O artigo 92 do Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966, artigo 22 estabelecem que o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Além disso, o comprador da fazenda arrendada deve assumir automaticamente os contratos em vigor, sob pena de responsabilização civil e até criminal por descumprimento contratual.

Riscos de ignorar o arrendatário na venda

Caso o proprietário venda a fazenda sem notificar o arrendatário ou oferecer a ele a mesma oportunidade de compra, o negócio pode ser judicializado. O arrendatário pode ingressar com ação para anular a venda, pleitear indenização por perdas e danos ou até mesmo exigir a reintegração na posse. Especialistas reforçam que, mesmo com a venda concluída, o novo proprietário herdará os direitos e obrigações do arrendamento anterior, o que pode limitar suas atividades na terra.

Como vender uma fazenda arrendada sem problemas?

Para evitar transtornos, advogados especializados em Direito do Agronegócio recomendam:

• Notificação formal ao arrendatário sobre a intenção de venda, com prazo para exercer o direito de preferência;
• Inclusão de cláusula no contrato de arrendamento estipulando as condições para transferência do direito ao novo proprietário;
• Análise prévia do contrato de arrendamento para verificar se há proibições ou restrições à venda;
• Consulta a um especialista antes de formalizar a transação, garantindo que todos os trâmites estejam alinhados à legislação.

Em um cenário de alta valorização das terras rurais, como o vivenciado em 2026, a pressa pode sair cara. Compradores e vendedores precisam estar atentos não apenas ao preço, mas também às nuances jurídicas que envolvem a negociação de imóveis arrendados.